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소득 순위
서울 21위
원천징수 기준 19위
평당가
13억
2026.02 기준
3년 내 공급
0세대
공급 부족 주의
교통 등급
A
2호선(신림·봉천·서울대입구·낙성대역…
🏙️ 도시 이해
위치
서울시 서남부. 북-동작구, 동-서초구, 남-안양시·과천시, 서-금천구·구로구·영등포구와 인접. 면적 약 29.6㎢
인구 · 세대
인구 493,677명
세대 275,312
세대 275,312
재정자립도
미확인
난곡 생활권
남부순환로변 입지, 관악산 등 외곽지역 녹지 풍부, 주거지역 93.7%로 가장 높음
신림 생활권
유동인구 많은 지역, 지하철 2호선 신림역·신림선, 재건축 봉천1-1구역(807세대) 추진
봉천 생활권
지하철 2호선 봉천역, 재개발 봉천4-1-3구역(855세대) 추진
🚇 입지 분석
C
직장 접근성
1000인 이상 사업체 3개(서울 20/25위), 종사자 수 7만9359명으로 일자리 적음. 강남·여의도 등 주요업무지구로 이동하는 베드타운 성격
A
교통
2호선(신림·봉천·서울대입구·낙성대역), 신림선 운행. 봉천역 기준 강남 15분, 여의도 26분(환승1)
C
학군
학군 좋지 않음. 학업성취도 1위 구암중 82.6%이나 학원가 발달 미흡. 구암중 근처 학원수 32개
B
환경
관악산·삼성산 등 산지 풍부하여 녹지 환경 양호. 도림천 수변공간 보유. 다만 경사지형으로 불규칙한 가로망 형성
📍 단지 위치 지도
대장 · 중위 · 팔로우 단지 위치 — 마커 클릭 시 상세 정보
⚡ 개발 호재 타임라인
2022년
완료
🚇 [교통] 신림선(경전철)
2022년 2월 개통된 경전철로 신림역~관악산역 연결, 신림뉴타운 일대 교통 접근성 향상
2026년
진행중
🚇 [교통] 신림-봉천 터널
신림동과 봉천동을 연결하는 도로터널. 강남순환로와 연계해 남부순환로 상습정체 구간 우회. 2026년 12월 준공 예정
2028년
예정
🏗️ [재개발] 봉천4-1-3구역 재개발
855세대, 사업시행인가, GS퍼스트자이 시공
2029년
예정
🏗️ [뉴타운] 신림뉴타운(신림재정비촉진지구)
신림동 삼성동·서림동·대학동 일대 뉴타운 재개발. 1구역(4185세대, 사업시행인가), 2구역(1499세대, 관리처분인가). 총 1만2560가구 예상
2030년
예정
🏗️ [재개발] 봉천제14구역 재개발
1571세대, 건축심의 및 자이 시공사 선정
2031년
예정
🚇 [교통] 난곡선
신림선의 지선으로 보라매역~난항동 연결 계획. 예비타당성조사 진행 중
🏗️ 공급 현황
⚠️
3년 내 공급 0세대 — 공급 부족
봉천동 힐스테이트관악센트씨엘(2025년식) 25평 14.9억으로 최고가. 신축 13~15억대, 구축 5~7억대로 양극화
3년 내 공급 정보 없음
💰 소득 / 주거
주소지 기준 소득
서울 21위
원천징수 기준 19위
재정자립도
—
📊 시세 현황
2026.02 기준
📍
관악구 평당가 13억 — 봉천동 힐스테이트관악센트씨엘(2025년식) 25평 14.9억으로 최고가. 신축 13~15억대, 구축 5~7억대로 양극화
| 단지 | 평형 | 매매 | 전세 |
|---|---|---|---|
| 힐스테이트관악센트씨엘 | 25평 | 14.9억 | 6.7억 |
| e편한세상서울대입구 | 34평 | 14.5억 | 8.0억 |
| 관악드림타운 | 33평 | 12.0억 | 6.5억 |
| 봉천두산 | 33평 | 13.0억 | 6.3억 |
| 관악푸르지오 | 32평 | 11.5억 | 5.0억 |
🏢 단지 분석
대장 단지
e편한세상서울대입구
2019 준공 · 1,531세대 · 34평
매매 13.35억
전세 7.41억
전세 56% 갭 44%
갭투자 필요금액 5.94억
2019년식 대단지. 교통A/학군C/환경B. 6년7개월간 매매 6.23→13.35억(2.14배)
중위 단지
관악드림타운
2003 준공 · 3,544세대 · 33평
매매 11.36억
전세 5.77억
전세 51% 갭 49%
갭투자 필요금액 5.59억
2003년식 24년차, 구암초 학군(구암중 82.6%). 단지 내 경사 있음
팔로우 단지
벽산블루밍1차
2005 준공 · 2,105세대 · 40평
매매 9.6억
전세 5.39억
전세 56% 갭 44%
갭투자 필요금액 4.21억
2005년식 22년차, 구암초 학군. 봉천역에서 단지까지 경사 있음
본 분석은 따뜻한부스터 2026 자료(2026.02 기준) 기반입니다. 투자 결정은 반드시 직접 현장 확인 후 판단하세요.