🔐
Private — Property
매물 분석에 접근하려면 비밀번호를 입력하세요.
direcf.github.io / personal / property
← 매물 목록
은평구 · 응암동 · 2018년 준공 (8년차)
백련산 힐스테이트 4차
서울시 은평구 응암동 764 (백련산로 37)
매매가
9.5억
84.98㎡ (34평)
전세가
6.1억
전세가율 64%
갭 (투자 필요금)
3.4억
전세가율 양호
투자점수
4 /5
📈 상승 · +0.85억 (2025.06→2026.07, 전용84 호가 기준)
단지 기본 정보
준공연도
2018년 (8년차)
총 세대
963세대
동수 / 최고층
13개동 / 19층
시공사
현대건설
주차
1,180대 (1.2대/가구)
난방
개별난방 (도시가스)
주력 평형
84.98㎡ (34평)
평단가
약 2,790만원
구분
중위 단지
평수별 호가 현황 기준: 2026-07 · 호가 범위
| 평형 | 매매 호가 (최저 ~ 최고) | 전세 호가 (최저 ~ 최고) | 비고 |
|---|---|---|---|
| 24평 59.97㎡ | 8.6억 ~ 9.2억
갭(전세 기준 4.0~5.2억)
| 4.0억 ~ 4.6억 | 소형 주력, 실거래 활발 |
| 34평 84.98㎡ | 9.5억 ~ 10.3억
갭(전세 기준 3.0~4.3억)
| 6.0억 ~ 6.5억 | ★ 주력 |
※ 호가는 네이버부동산·국토교통부 실거래가 기반 추정 범위입니다. 실제 계약가와 상이할 수 있습니다.
연동된 지역 분석
은평구 지역 분석 보고서 보기
→
단지 외관 사진
위치 & 주변 단지 비교 네이버 부동산 →
백련산 힐스테이트 4차
백련산힐스테이트1차 · 약 10억
백련산힐스테이트2차 · 약 9.8억
백련산파크자이 · 약 11억
지역 연동 분석 — 은평구
투자매력도
중
교통 등급
A
3년 공급
3,023세대
소득순위
—
구 내 주요 단지 갭 비교
대장
DMC센트럴자이
51%
8.07억
갭
중위
은평뉴타운상림8단지롯데캐슬
54%
4.24억
갭
팔로우
미성아파트
50%
4.10억
갭
구 내 주요 개발 호재
2024 교통
GTX-A 연신내역 개통
2027 재개발
수색8재정비촉진구역
2028 뉴타운
3080 도심공공1차 증산4구역
2029 재개발
수색12재정비촉진구역
시세 히스토리 · 매매 vs 전세
입지 분석 레이더
입지 세부 분석
B
교통
6호선 새절역·응암역까지 마을버스(은평08·08-2) 5~10분. 단지 앞 직접 정차 노선 다수. 도보 직접 역세권은 아니나 서부선(새절역) 개통 시 교통 개선 기대.
B+
학군
서울응암초 근접 배정으로 사실상 초품아급 통학 안정성. 상신중·숭실중·충암고 등 학군 인접. 은평 내 학군 중상위권.
A
환경
백련산 자락 숲세권·조경 우수. 응암오거리 상권·롯데몰 은평 차량 10분. 단지 내 마트·헬스장·독서실 등 커뮤니티 충실.
B
개발호재
서부선 경전철(새절~서울대입구) 새절역 환승 수혜 예정. 수색·증산뉴타운 개발 인근 파급. 응암동 일대 정주 여건 개선 지속.
C
재건축
2018년 준공 8년차 준신축으로 재건축·리모델링 이슈 없음. 노후도 낮아 유지·거주 안정성은 높으나 정비사업 프리미엄은 부재.
장점 vs 단점
✓ 강점
- +2018년 준공 8년차 준신축 — 은평구 내 신축급 주거 상품성 유지
- +963세대 대단지 + 힐스테이트 브랜드 — 환금성·관리 프리미엄
- +서울응암초 근접 배정으로 초등 통학 안정성(초품아급) 확보
- +백련산 숲세권·주차 1.2대/가구로 실거주 만족도 우수
- +서부선 경전철 새절역 환승 호재 — 개통 시 교통 레벨업 기대
- +평당 약 2,790만원으로 마포·서대문 준신축(평당 4,000만원+) 대비 진입 부담 낮음
✗ 약점
- −도보 직접 역세권이 아니라 마을버스 의존 — 6호선 접근성이 약점
- −단지 지대가 높고 경사가 있어 도보 통행·겨울철 불편 존재
- −34평 갭 3.4억 수준으로 준신축 갭투자 자금 부담 상당
- −2018년 준공으로 재건축·리모델링 등 정비사업 상승 모멘텀 부재
- −1~3차 대비 4차는 연은초 초품아가 아니라는 학군 인식 차이 존재
- −은평 준신축 수급 상 대형 호재 부재 시 시세 상단 저항 가능성
갭투자 분석
매매가
9.5억
전세가
6.1억
갭 (초기 투자금)
3.4억
전세가율
64%
갭투자 해석
34평 기준 갭 3.4억(전세가율 64%)으로 은평구 준신축 중 평균 수준이다. 준신축 특성상 전세 수요가 탄탄해 갭 유지가 안정적이며, 실거주 겸 장기 보유 관점에서 무난하다. 다만 재건축 프리미엄이 없어 시세 상승은 서부선 개통·은평 일대 개발 속도라는 외부 호재에 연동된다는 점을 감안해야 한다.
갭투자 적합도
✓ 적합 — 전세가율 높음
갭 3.4억으로 접근 용이한 수준
⭐ 전문가 총평
백련산 힐스테이트 타운의 최상단 4차는 2018년 준공 963세대 브랜드 대단지로, 은평구에서 신축급 주거 상품성과 대단지 환금성을 동시에 갖춘 매물이다. 응암초 근접 배정·숲세권·주차 여유 등 실거주 만족도가 높고, 평당 2,790만원 수준으로 마포·서대문 준신축 대비 절반 수준 진입이 가능하다. 단, 6호선 도보 역세권이 아니라 마을버스에 의존하는 교통과 경사 지형이 약점이며, 준신축이라 정비사업 상승 모멘텀은 없다. 시세 방향은 서부선 새절역 개통과 수색·증산뉴타운 파급에 좌우된다. 결론: 은평 신축급 실거주+중장기 보유에 적합한 안정형 매물. 단기 시세차익형 갭투자로는 매력도 중간.
분석일: 2026-07-31 · 데이터 기준: 2026-07
투자점수 ★★★★★
본 분석은 실거래가 데이터 기반 개인 투자 검토 자료입니다. 투자 결정은 반드시 현장 확인 후 판단하세요.