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성북구 · 돈암동 · 1998년 준공 (28년차)
돈암 한신한진
서울시 성북구 성북로4길 52 (돈암동 609-1)
매매가
9.5억
84.87㎡ (33평)
전세가
6.2억
전세가율 65%
갭 (투자 필요금)
3.3억
전세가율 양호
투자점수
3 /5
📈 상승 · +1.85억 (2024.12 7.65억→2026 시세 9.5억, 전용84)
단지 기본 정보
준공연도
1998년 (28년차)
총 세대
4,515세대
동수 / 최고층
30개동 / 21층
시공사
한신공영·한진건설
주차
약 0.9대/가구
난방
지역난방
주력 평형
84.87㎡ (33평)
평단가
약 2,880만원
구분
중위 단지
평수별 호가 현황 기준: 2026-07 · 호가 범위
| 평형 | 매매 호가 (최저 ~ 최고) | 전세 호가 (최저 ~ 최고) | 비고 |
|---|---|---|---|
| 24평 59.58㎡ | 7.5억 ~ 8.1억
갭(전세 기준 3.0~4.1억)
| 4.0억 ~ 4.5억 | 소형, 2026.02 59㎡ 7.5억 역대 최고가 |
| 33평 84.87㎡ | 9.2억 ~ 9.8억
갭(전세 기준 2.7~4.0억)
| 5.8억 ~ 6.5억 | ★ 주력 |
| 43평 114.87㎡ | 9.8억 ~ 10.5억
갭(전세 기준 2.6~4.0억)
| 6.5억 ~ 7.2억 | 중대형, 152㎡ 2026.01 10.3억 |
※ 호가는 네이버부동산·국토교통부 실거래가 기반 추정 범위입니다. 실제 계약가와 상이할 수 있습니다.
연동된 지역 분석
성북구 지역 분석 보고서 보기
→
단지 외관 사진
위치 & 주변 단지 비교 네이버 부동산 →
돈암 한신한진
돈암동부센트레빌 · 약 11억
브라운스톤돈암 · 약 10억
돈암현대 · 약 8.5억
지역 연동 분석 — 성북구
투자매력도
중
교통 등급
B
3년 공급
3,059세대
소득순위
—
구 내 주요 단지 갭 비교
대장
래미안길음센터피스
55%
7.28억
갭
중위
꿈의숲아이파크(장위)
55%
5.72억
갭
팔로우
한신한진(돈암)
66%
2.89억
갭
구 내 주요 개발 호재
2024 뉴타운
길음뉴타운 완성
2026 재개발
보문 재개발
2027 뉴타운
장위뉴타운
2027 재개발
창경궁롯데캐슬시그니처
시세 히스토리 · 매매 vs 전세
입지 분석 레이더
입지 세부 분석
A
교통
4호선 한성대입구역·성신여대입구역 도보 7분 더블역세권 접근. 성북01번 마을버스가 단지 내 전용노선으로 3~5분 배차. 서울역·광화문 15분 도심 직주근접.
B
학군
단지 내 우촌초 초품아. 반경 700m 내 돈암초·삼선중·동구여중·동구고 등 다수. 성신여대 학원가 접근성 양호하나 최상위 학군은 아님.
A
환경
단지 내 하나은행·GS슈퍼·병원·상가·스포츠센터·어린이도서관·테니스장 완비. 4,515세대 자족형 생활권으로 도보 내 모든 편의 해결.
C
개발호재
동북선·GTX 등 직접 대형 교통호재는 제한적. 이미 성숙한 도심 주거지로 신규 개발 여지 적음.
C
재건축
1998년 준공 28년차로 연한 미도래. 4,515세대 초대형 단지 특성상 재건축 사업성·합의 난이도 높아 장기 리모델링 가능성 위주.
장점 vs 단점
✓ 강점
- +4호선 한성대입구역·성신여대입구역 도보 7분 더블역세권 — 서울역·광화문 15분 도심 직주근접
- +성북01번 마을버스 단지 전용노선 3~5분 배차 — 언덕 지형 단점을 상쇄하는 단지 내 이동 편의
- +단지 내 하나은행·GS슈퍼·병원·스포츠센터·어린이도서관 완비 — 자족형 생활 인프라
- +4,515세대 30개동 성북구 대장급 대단지 — 커뮤니티·관리·환금성 우수
- +단지 내 우촌초 초품아 + 삼선중·동구고 등 도보권 학군
- +지역난방·주차 0.9대 등 구축 대비 양호한 생활 편의
✗ 약점
- −1998년 준공 28년차, 재건축 연한 미도래 — 초대형 단지라 정비사업 추진 난도 매우 높음
- −동북선·GTX 등 대형 교통 호재 직접 수혜권 밖 — 시세 상승 모멘텀은 도심 접근성에 의존
- −언덕 지형으로 도보 이동 부담 (마을버스로 완화되나 도보 접근성 제약)
- −주력 33평 갭 3.3억으로 갭투자 초기 자금 부담 존재
- −성북구 최상위 학군은 아니어서 학군 프리미엄 제한적
갭투자 분석
매매가
9.5억
전세가
6.2억
갭 (초기 투자금)
3.3억
전세가율
65%
갭투자 해석
주력 33평 갭 3.3억(전세가율 65%)으로 성북구 대단지 중 중간 수준. 재건축 기대보다는 서울역·광화문 15분 도심 직주근접이라는 실거주 가치가 매매·전세 수요를 동시에 떠받치는 구조다. 4,515세대 대단지 특유의 안정적 전세 수급으로 갭 유지·환금성 측면에서 리스크가 낮은 편이며, 실거주 겸 장기 보유 관점에서 접근하기 좋다.
갭투자 적합도
✓ 적합 — 전세가율 높음
갭 3.3억으로 접근 용이한 수준
⭐ 전문가 총평
돈암 한신한진은 재건축 기대감이 아니라 '도심 직주근접 + 자족형 생활 인프라'로 승부하는 성북구 대장급 대단지다. 4호선 한성대입구역 도보권에서 서울역·광화문까지 15분, 단지 내 은행·마트·병원·스포츠센터까지 갖춰 실거주 만족도가 최상위권이다. 마을버스 전용노선(3~5분 배차)이 언덕 지형 단점을 상쇄하는 점도 독특한 강점이다. 다만 1998년 준공 28년차로 재건축은 사실상 장기 과제이고, 동북선·GTX 등 대형 교통 호재의 직접 수혜권 밖이라 시세 상승은 도심 접근성 프리미엄에 의존한다. 결론: 재건축 베팅이 아닌, 도심 직주근접 실거주 + 안정적 장기 보유 목적에 최적. 대형 호재를 노리는 단기 시세차익 투자는 부적합.
분석일: 2026-07-31 · 데이터 기준: 2026-07
투자점수 ★★★★★
본 분석은 실거래가 데이터 기반 개인 투자 검토 자료입니다. 투자 결정은 반드시 현장 확인 후 판단하세요.