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서대문구 · 현저동 · 1998년 준공 (28년차)
독립문 극동
서울시 서대문구 현저동 200 (독립문공원길 17)
매매가
12.5억
84.94㎡ (33평)
전세가
7.0억
전세가율 44%
갭 (투자 필요금)
5.5억
갭 부담 있음
투자점수
4 /5
📈 상승 · +1.0억 (2025.06→2026.07, 전용84)
단지 기본 정보
준공연도
1998년 (28년차)
총 세대
1,300세대
동수 / 최고층
12개동 / 23층
시공사
극동건설
주차
1,300여 대 (약 1.0대/가구)
난방
개별난방
주력 평형
84.94㎡ (33평)
평단가
약 3,790만원
구분
중위 단지
평수별 호가 현황 기준: 2026-07 · 호가 범위
| 평형 | 매매 호가 (최저 ~ 최고) | 전세 호가 (최저 ~ 최고) | 비고 |
|---|---|---|---|
| 24평 59.58㎡ | 10.5억 ~ 11.2억
갭(전세 기준 4.9~6.2억)
| 5.0억 ~ 5.6억 | 소형, 도심 1인·신혼 수요 |
| 33평 84.94㎡ | 12.0억 ~ 13.2억
갭(전세 기준 4.7~6.7억)
| 6.5억 ~ 7.3억 | ★ 주력 |
| 42평 114.9㎡ | 14.0억 ~ 15.5억
갭(전세 기준 5.5~8.0억)
| 7.5억 ~ 8.5억 | 중대형, 거래 희소 |
※ 호가는 네이버부동산·국토교통부 실거래가 기반 추정 범위입니다. 실제 계약가와 상이할 수 있습니다.
연동된 지역 분석
서대문구 지역 분석 보고서 보기
→
단지 외관 사진
위치 & 주변 단지 비교 네이버 부동산 →
독립문 극동
무악현대 · 13.0억
인왕산아이파크1차 · 약 15억
경희궁롯데캐슬 · 18.4억
지역 연동 분석 — 서대문구
투자매력도
중
교통 등급
B
3년 공급
315세대
소득순위
서울 12위
구 내 주요 단지 갭 비교
대장
e편한세상신촌
40%
13.54억
갭
중위
홍제원현대
52%
5.00억
갭
팔로우
북가좌삼호
54%
3.97억
갭
구 내 주요 개발 호재
2027 뉴타운
가재울뉴타운 완성
2030 뉴타운
북아현뉴타운 개발
2031 교통
서부선 경전철
시세 히스토리 · 매매 vs 전세
입지 분석 레이더
입지 세부 분석
A
교통
3호선 독립문역 도보 3분 초역세권. 3호선으로 경복궁·안국·을지로 및 고속터미널 환승 강남권 30분대 접근. 광화문·시청 도심 업무지구 직주근접.
B
학군
금화초·인왕중 등 도보 통학권. 서대문·종로 도심 학군으로 안정적이나 대치·목동급 학원가는 아님. 단지 내 어린이집 다수.
B+
환경
독립문공원·서대문형무소역사공원·안산 자락길 인접 녹지 풍부. 인왕시장·영천시장 생활 인프라. 인근 상가동에 부동산·학원·병원 집중.
B
개발호재
경희궁자이·경희궁롯데캐슬 등 무악동 준신축 클러스터 형성으로 주거환경 개선 수혜. 광화문·서대문 도심 재정비 및 GTX-A(서울역) 간접 수혜권.
B
재건축
1998년 준공 28년차로 리모델링·재건축 연한 접근 중이나 용적률 높은 대단지로 사업성 검증 필요. 당장은 실거주·직주근접 가치 중심 단지.
장점 vs 단점
✓ 강점
- +3호선 독립문역 도보 3분 초역세권 — 광화문·시청 도심 직주근접 최강 입지
- +1,300세대 대단지로 거래량이 꾸준하고 환금성이 우수
- +계단식 구조로 맞벌이·프라이버시 선호 실수요층에 인기
- +독립문공원·안산 자락길·서대문형무소공원 등 도심 속 녹지 접근성
- +경희궁자이·경희궁롯데캐슬 등 무악동 준신축 대비 5~7억 저렴한 진입가
- +전세가율 56% 수준으로 실거주·임대 수요 모두 탄탄해 하방 지지력 양호
✗ 약점
- −단지 내부 경사(언덕)가 있어 일부 동 보행·주차 접근성 불편
- −1998년 준공 구축으로 배관·주차 등 노후화, 신축 대비 커뮤니티 열위
- −갭 5.5억으로 도심 프리미엄 반영, 갭투자 초기 자금 부담 상당
- −용적률 높은 대단지라 재건축 사업성 불확실 — 재건축 모멘텀은 제한적
- −인근 무악동 준신축 공급 확대 시 상급지 갈아타기 수요 이탈 가능성
갭투자 분석
매매가
12.5억
전세가
7.0억
갭 (초기 투자금)
5.5억
전세가율
44%
갭투자 해석
갭 5.5억은 도심 초역세권 프리미엄이 반영된 수준으로, 전세가율 56%가 이를 방어한다. 재건축 기대보다는 광화문·시청 직주근접 실수요와 3호선 초역세권의 꾸준한 임대·매매 수요에 기반한 '입지 보유형' 접근이 적합하다. 도심 직장인 전세 수요가 두터워 역전세 리스크가 낮은 편이다.
갭투자 적합도
✗ 부담 — 갭 큰 편
갭 5.5억으로 자금 여력 필요
⭐ 전문가 총평
독립문 극동은 3호선 독립문역 도보 3분의 도심 초역세권 대단지로, 광화문·시청 직주근접 수요와 계단식 구조 선호가 맞물려 1,300세대 규모에도 거래가 꾸준한 환금성 우량 단지다. 경희궁자이·롯데캐슬 등 무악동 준신축 대비 5~7억 저렴해 도심 진입 가성비가 높고, 독립문공원·안산 녹지까지 갖춰 실거주 만족도가 높다. 다만 1998년 준공 구축·단지 내 경사·높은 용적률로 재건축 모멘텀은 약해, 시세차익보다 도심 입지의 안정적 보유·임대 관점이 유효하다. 결론: 도심 직주근접 실거주 및 중장기 입지 보유에 적합. 재건축 차익 기대는 제한적.
분석일: 2026-07-31 · 데이터 기준: 2026-07
투자점수 ★★★★★
본 분석은 실거래가 데이터 기반 개인 투자 검토 자료입니다. 투자 결정은 반드시 현장 확인 후 판단하세요.