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성북구 · 장위동 · 2030년 입주 예정
🏗 분양권 · 미준공 단지
장위 푸르지오 마크원
서울시 성북구 장위동 68-37
분양가
17.6억
111.99㎡ (34평)
전세가 (추정)
7.0억
전세가율 40% (추정)
갭 (투자 필요금)
10.6억
갭 부담 있음
투자점수
4 /5
📈 상승 · +5.1억 (2022.06 인근 84㎡ 12.5억 → 2026.06 분양가 17.6억, 장위뉴타운 신축 시세 상승 반영)
단지 기본 정보
준공연도
2030년 (0년차)
총 세대
1,931세대
동수 / 최고층
22개동 / 35층
시공사
대우건설
주차
세대당 1대 이상 (지하주차장)
난방
지역난방
주력 평형
111.99㎡ (34평)
평단가
약 5,180만원
구분
중위 단지
평수별 호가 현황 기준: 2026-06 · 호가 범위
| 평형 | 매매 호가 (최저 ~ 최고) | 전세 호가 (최저 ~ 최고) | 비고 |
|---|---|---|---|
| 25평 84.00㎡ | 14.2억 ~ 14.6억
갭(전세 기준 8.7~10.1억)
| 4.5억 ~ 5.5억 | 59㎡ 타입, 일반분양 다수 공급 |
| 34평 111.99㎡ | 17.2억 ~ 17.6억
갭(전세 기준 10.2~11.6억)
| 6.0억 ~ 7.0억 | ★ 주력 |
| 45평 114.00㎡대 | 18.0억 ~ 19.5억
갭(전세 기준 10.0~12.5억)
| 7.0억 ~ 8.0억 | 대형, 펜트·로열층 희소 |
※ 호가는 네이버부동산·국토교통부 실거래가 기반 추정 범위입니다. 실제 계약가와 상이할 수 있습니다.
연동된 지역 분석
성북구 지역 분석 보고서 보기
→
단지 외관 사진
위치 & 주변 단지 비교 네이버 부동산 →
장위 푸르지오 마크원
장위자이레디언트 (장위4) · 약 16.5억
푸르지오 라디우스 파크 (장위6) · 약 13억
래미안장위포레카운티 (장위1) · 약 12억
지역 연동 분석 — 성북구
투자매력도
중
교통 등급
B
3년 공급
3,059세대
소득순위
—
구 내 주요 단지 갭 비교
대장
래미안길음센터피스
55%
7.28억
갭
중위
꿈의숲아이파크(장위)
55%
5.72억
갭
팔로우
한신한진(돈암)
66%
2.89억
갭
구 내 주요 개발 호재
2024 뉴타운
길음뉴타운 완성
2026 재개발
보문 재개발
2027 뉴타운
장위뉴타운
2027 재개발
창경궁롯데캐슬시그니처
시세 히스토리 · 매매 vs 전세
입지 분석 레이더
입지 세부 분석
A
교통
6호선 돌곶이역 도보 5분 초역세권. 시청역(1·2호선)·신사역(3호선·신분당선) 30분 내외. 동북선 경전철 장위뉴타운 관통 예정, 인근 광운대역 GTX-C 개통 시 삼성역 2정거장(10분대) 접근.
B
학군
단지 바로 옆 서울장위초 초품아 — 도로 횡단 없이 안전 통학. 단지 내 수영장 등 커뮤니티. 다만 재개발 중인 지역 특성상 중·고 학군과 학원가는 상대적으로 약하다는 평가.
A-
환경
분리되지 않은 평지의 약 2천 세대 대단지. 북서울꿈의숲 인접 녹지 환경. 북부간선 고가가 인근에 있으나 단지가 대로변에서 떨어져 영향은 제한적. 장위뉴타운 인프라 안착 진행 중.
A+
개발호재
장위뉴타운(장위1·2·4·6·10구역) 신축 동시 재편으로 동북권 핵심 주거벨트 형성. 동북선 경전철·GTX-C(광운대역)·광운대역세권 약 15만㎡ 복합개발·서울시 강북권 개발계획 등 다중 호재.
C
재건축
2030년 입주 예정 신축으로 재건축 이슈 없음(2030년부터 사용연한 기산). 장위10구역 재개발로 신규 공급되는 단지 자체가 재정비 결과물이라 향후 수십 년간 정비 모멘텀은 무관.
장점 vs 단점
✓ 강점
- +대우건설 1,931세대 대단지 — 장위뉴타운 핵심 입지의 신축 랜드마크
- +6호선 돌곶이역 도보 5분 초역세권 + 평지 입지
- +서울장위초 초품아 — 단지 바로 옆 안전 통학, 단지 내 수영장 커뮤니티
- +동북선·GTX-C(광운대)·광운대역세권 개발 등 다중 미래 교통·개발 호재
- +일반분양 1,032세대로 물량 많아 로열동·호 당첨 확률 상대적으로 높음
✗ 약점
- −분상제 미적용 고분양가 — 84㎡ 17.6억으로 단기 안전마진 부족 평가
- −입주가 2030년 9월로 약 4년 후 — 자금 묶이는 기간 길고 분담금·이자 부담
- −스트레스 DSR 3단계 적용으로 대출 한도 축소, 자금조달 난이도 상승
- −재개발 진행 지역 특성상 중·고 학군·학원가 인프라가 약하다는 평가
- −투기과열지구·규제지역으로 전매·세제·대출 규제 부담 상존
갭투자 분석
매매가
17.6억
전세가
7.0억
갭 (초기 투자금)
10.6억
전세가율
40%
갭투자 해석
현재는 청약/분양 단계로 전세를 낄 수 없어 일반적 갭투자가 불가하며, 분양가 17.6억 전액(또는 중도금 대출+잔금)을 부담해야 한다. 표기된 전세 7.0억·갭 10.6억은 2030년 입주 시점 인근 신축(장위자이레디언트 84㎡ 전세 6억 내외) 기준으로 추정한 값으로, 입주 후 전세를 통한 갭 회수 전략이 가능해지는 시점이다. 입주 전까지는 갭투자가 아닌 분양권 시세차익 관점으로 접근해야 한다.
갭투자 적합도
✗ 부담 — 갭 큰 편
갭 10.6억으로 자금 여력 필요
⭐ 전문가 총평
장위뉴타운이 신축 단지군으로 동시 재편되며 동북권 핵심 주거벨트로 부상하는 흐름의 핵심 퍼즐. 6호선 돌곶이역 초역세권·초품아·평지 2천 세대 대단지라는 입지 펀더멘털은 명확하고, 동북선·GTX-C·광운대역세권 개발 호재가 2030년 입주 시점 가치를 뒷받침한다. 다만 분상제 미적용 고분양가(84㎡ 17.6억)로 인근 대장 실거래 16.5억 대비 단기 안전마진이 얇고, 스트레스 DSR 3단계·약 4년의 입주 대기·투기과열지구 규제가 진입 장벽이다. 장위뉴타운 인프라가 완성되는 2030년 신축 프리미엄을 길게 보고 4년 자금 여력이 있는 실수요·중장기 투자자에게 적합하다. 결론: 단기 차익보다 2030년 입주·장위뉴타운 완성 가치를 노린 중장기 신축 베팅 — 자금 여력과 보유 인내가 있다면 동북권 핵심 신축으로 유효, 단기 안전마진 기대 투자자에는 부적합.
분석일: 2026-06-23 · 데이터 기준: 2026-06
투자점수 ★★★★★
본 분석은 실거래가 데이터 기반 개인 투자 검토 자료입니다. 투자 결정은 반드시 현장 확인 후 판단하세요.