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성북구 · 장위동 · 2017년 준공 (9년차)
장위 꿈의숲코오롱하늘채
서울시 성북구 돌곶이로 220 (장위동 319)
매매가
10.9억
84.94㎡ (34평)
전세가
5.8억
전세가율 53%
갭 (투자 필요금)
5.1억
갭 부담 있음
투자점수
4 /5
📈 상승 · +2.4억 (2023.01→2026.07, 전용84㎡ 기준 실거래)
단지 기본 정보
준공연도
2017년 (9년차)
총 세대
513세대
동수 / 최고층
5개동 / 30층
시공사
코오롱글로벌
주차
587대 (1.1대/가구)
난방
개별난방
주력 평형
84.94㎡ (34평)
평단가
약 3,200만원
구분
중위 단지
평수별 호가 현황 기준: 2026-07 · 호가 범위
| 평형 | 매매 호가 (최저 ~ 최고) | 전세 호가 (최저 ~ 최고) | 비고 |
|---|---|---|---|
| 24평 59.98㎡ | 8.2억 ~ 9.0억
갭(전세 기준 3.5~4.8억)
| 4.2억 ~ 4.7억 | 소형 |
| 34평 84.94㎡ | 10.7억 ~ 12.0억
갭(전세 기준 4.7~6.4억)
| 5.6억 ~ 6.0억 | ★ 주력 |
| 40평 101.95㎡ | 12.5억 ~ 13.8억
갭(전세 기준 5.3~7.3억)
| 6.5억 ~ 7.2억 | 대형 |
※ 호가는 네이버부동산·국토교통부 실거래가 기반 추정 범위입니다. 실제 계약가와 상이할 수 있습니다.
연동된 지역 분석
성북구 지역 분석 보고서 보기
→
단지 외관 사진
위치 & 주변 단지 비교 네이버 부동산 →
장위 꿈의숲코오롱하늘채
꿈의숲아이파크 (신축 대장, 1711세대) · 84㎡ ~15.7억
래미안장위퍼스트하이 (1562세대) · 84㎡ ~13억
래미안장위포레카운티 (939세대) · 84㎡ ~12억
지역 연동 분석 — 성북구
투자매력도
중
교통 등급
B
3년 공급
3,059세대
소득순위
—
구 내 주요 단지 갭 비교
대장
래미안길음센터피스
55%
7.28억
갭
중위
꿈의숲아이파크(장위)
55%
5.72억
갭
팔로우
한신한진(돈암)
66%
2.89억
갭
구 내 주요 개발 호재
2024 뉴타운
길음뉴타운 완성
2026 재개발
보문 재개발
2027 뉴타운
장위뉴타운
2027 재개발
창경궁롯데캐슬시그니처
시세 히스토리 · 매매 vs 전세
입지 분석 레이더
입지 세부 분석
A
교통
동북선 북서울꿈의숲역(2026 개통 예정) 약 171m 초역세권. 개통 시 왕십리·청량리·상계 방면 직결. 현재는 마을·간선버스로 1·4·6·7호선 환승.
C+
학군
장위초·장위중 배정권. 장위뉴타운 학령인구 유입으로 학교 신설·증축 진행. 학군 자체는 성북·강북권 중위 수준.
A
환경
북서울꿈의숲(66만㎡ 대형 근린공원) 도보 접근, 숲세권 프리미엄. 단지 내 조깅트랙·놀이터 등 조경 우수. 대형마트는 차량 10~15분권.
A
개발호재
동북선 개통(예정)으로 교통 변방→허브 전환. 장위뉴타운 후속 구역(6·10·14구역) 신축 입주로 신흥 주거벨트 완성 진행.
C
재건축
2017년 준공 준신축으로 재건축 이슈는 없음. 신축 프리미엄 유지 구간. 자산가치는 재건축이 아닌 교통·신축·숲세권 기반.
장점 vs 단점
✓ 강점
- +동북선 북서울꿈의숲역 약 171m 초역세권 예정 — 개통 시 교통 급개선(핵심 호재)
- +북서울꿈의숲 도보권 숲세권 — 대형 녹지를 앞마당처럼 이용
- +2017년 준공 준신축(9년차) — 주차 1.1대/가구, 커뮤니티 등 실거주 쾌적
- +장위뉴타운 신흥 주거벨트 편입, 후속 구역 입주로 인프라 지속 개선
- +인근 신축 대장(꿈의숲아이파크 84㎡ 15억+) 대비 34평 10억대로 가격 메리트
- +전세가율 약 53%로 준신축 치고 갭 안정적, 전세 수요 견조
✗ 약점
- −동북선 개통 지연 리스크 — 호재 상당 부분이 미개통 프리미엄에 선반영
- −갭 5.1억으로 초기 자금 부담 상당 (준신축 특성상 전세가율 한계)
- −성북·강북 외곽 입지로 상급지 대비 상승 탄력·환금성은 제한적
- −장위뉴타운 후속 구역 대량 입주 시 일시적 전세·매매 물량 부담 가능
- −대형마트·백화점 등 생활 편의시설이 차량 이동권 — 도보 상권 다소 부족
갭투자 분석
매매가
10.9억
전세가
5.8억
갭 (초기 투자금)
5.1억
전세가율
53%
갭투자 해석
갭 5.1억은 34평 준신축 기준 중간 수준으로, 동북선 개통 프리미엄을 실거주 겸 장기 보유로 선점하는 관점이 유효하다. 전세가율 53%로 준신축 치고 안정적이며, 개통 후 역세권 재평가 시 전세가 동반 상승으로 갭 축소가 기대된다. 단기 시세차익보다 개통 시점(2026~)을 겨냥한 2~3년 보유 전략이 적합하다.
갭투자 적합도
△ 보통 — 자금 필요
갭 5.1억으로 자금 여력 필요
⭐ 전문가 총평
장위뉴타운 준신축(2017)으로 동북선 북서울꿈의숲역 171m 초역세권과 북서울꿈의숲 숲세권이라는 두 축의 입지 프리미엄을 동시에 갖춘 단지다. 인근 신축 대장 꿈의숲아이파크(84㎡ 15억+)·래미안장위퍼스트하이가 앞서 나간 가운데, 34평 10억대 초반은 동북선 개통 호재를 아직 온전히 반영하지 못한 구간으로 판단된다. 다만 호재의 상당 부분이 미개통 상태에 선반영돼 있어 개통 지연이 최대 변수이고, 외곽 입지 특성상 상급지 대비 환금성·상승 탄력은 제한적이다. 결론: 동북선 개통(2026~)을 겨냥한 실거주 겸 2~3년 보유에 적합한 준신축 역세권 매물.
분석일: 2026-07-31 · 데이터 기준: 2026-07
투자점수 ★★★★★
본 분석은 실거래가 데이터 기반 개인 투자 검토 자료입니다. 투자 결정은 반드시 현장 확인 후 판단하세요.