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영등포구 · 문래동3가 · 1988년 준공 (38년차)
문래 한신
서울시 영등포구 문래동3가 77-2 (문래로20길 14)
매매가
15.0억
79.07㎡ (30평)
전세가
5.5억
전세가율 37%
갭 (투자 필요금)
9.5억
갭 부담 있음
투자점수
4 /5
📈 상승 · +4.5억 (2024.06→2026.06, 전용79㎡ 기준 실거래)
단지 기본 정보
준공연도
1988년 (38년차)
총 세대
367세대
동수 / 최고층
3개동 / 15층
시공사
한신공영
주차
약 260대 (0.71대/가구)
난방
개별난방
주력 평형
79.07㎡ (30평)
평단가
약 6,270만원
구분
중위 단지
평수별 호가 현황 기준: 2026-07 · 호가 범위
| 평형 | 매매 호가 (최저 ~ 최고) | 전세 호가 (최저 ~ 최고) | 비고 |
|---|---|---|---|
| 24평 58.95㎡ | 9.0억 ~ 10.5억
갭(전세 기준 4.4~6.5억)
| 4.0억 ~ 4.6억 | 소형 평형 |
| 30평 79.07㎡ | 13.0억 ~ 15.5억
갭(전세 기준 7.2~10.3억)
| 5.2억 ~ 5.8억 | ★ 주력 |
※ 호가는 네이버부동산·국토교통부 실거래가 기반 추정 범위입니다. 실제 계약가와 상이할 수 있습니다.
연동된 지역 분석
영등포구 지역 분석 보고서 보기
→
단지 외관 사진
위치 & 주변 단지 비교 네이버 부동산 →
문래 한신
문래자이 (신축 대장) · 84㎡ 19.5억
문래힐스테이트 (신축) · 84㎡ 18.5억
문래건영 (구축·재건축) · 84㎡ 13.9억
지역 연동 분석 — 영등포구
투자매력도
중상
교통 등급
S
3년 공급
3,200세대
소득순위
서울 12위
구 내 주요 단지 갭 비교
대장
여의도 시범아파트
38%
15.50억
갭
중위
당산 센트럴아이파크
51%
8.50억
갭
팔로우
신길6구역 래미안에스티움
54%
5.50억
갭
구 내 주요 개발 호재
2027 복합개발
신길동 여의대방 역세권 장기전세주택
2028 재개발
영등포 역세권 도시정비형 재개발
2028 재개발
문래동 신통기획 재개발
2030 재건축
여의도 한강변 고도제한 완화 재건축
시세 히스토리 · 매매 vs 전세
입지 분석 레이더
입지 세부 분석
S
교통
2호선 문래역 도보 1분 초역세권. 신도림역(1·2호선 환승) 인접, 여의도·강남 접근 우수. 서남권 최상위 교통 입지.
B
학군
문래초등학교 단지 바로 인접 초품아. 문래중 도보권. 목동 학원가 접근 가능하나 자체 학군은 중위권.
A-
환경
단지 앞 운동장 3배 규모 문래공원. 문래창작촌·홈플러스·롯데마트 도보권. 준공업지역 특성상 일부 공장·상가 혼재.
A
개발호재
준공업지역 용적률 250%→400% 완화(2026.3 시행). 9·7 공급대책 준공업 재건축 특례. 문래역 홈플러스 부지 아파트 개발 추진 등 서남권 개발 기대감.
A
재건축
1988년 준공 38년차 재건축 연한 완전 도래. 주거환경개선 예비 추진위 결성, 소유주 120여 명 참여. 준공업 용적률 400% 특례로 사업성 크게 개선.
장점 vs 단점
✓ 강점
- +2호선 문래역 도보 1분 — 서남권 최상위 초역세권
- +준공업지역 용적률 250%→400% 완화(2026.3 시행)로 재건축 사업성 급상승
- +1988년 준공 38년차, 재건축 연한 도래 + 주거환경개선 추진위 결성
- +문래초 단지 인접 초품아 + 문래공원 바로 앞 우수한 정주 환경
- +9·7 공급대책 준공업 재건축 특례(공공기여 없이 기존 용적률 인정) 수혜권
- +인근 문래자이(84㎡ 19.5억)·힐스테이트(18.5억) 대비 저평가 진입 가능
✗ 약점
- −1988년 준공 구축, 주차 0.71대/가구 부족·배관 노후 등 실거주 불편
- −갭 9.5억으로 갭투자 초기 자금 부담 매우 큼 (전세가율 37%)
- −재건축 추진 초기 단계(예비 추진위)로 사업 확정까지 시간·불확실성
- −준공업지역 특성상 주변 공장·상가 혼재로 일부 정주 환경 저해
- −367세대 소규모 단지로 단독 재건축 사업성·분담금 변수 존재
갭투자 분석
매매가
15.0억
전세가
5.5억
갭 (초기 투자금)
9.5억
전세가율
37%
갭투자 해석
갭 9.5억, 전세가율 37%로 갭투자 관점에서는 초기 자금 부담이 매우 크다. 전세 레버리지보다 실거주 또는 재건축 프리미엄을 선매입하는 장기 보유 전략이 유효하다. 준공업 용적률 400% 특례로 사업성이 개선된 만큼, 추진위 단계에서 진입하는 선점 성격의 투자다.
갭투자 적합도
✗ 부담 — 갭 큰 편
갭 9.5억으로 자금 여력 필요
⭐ 전문가 총평
2호선 문래역 도보 1분이라는 서남권 최상위 초역세권에 초품아·문래공원까지 갖춘 입지 우량 구축이다. 핵심 투자 포인트는 준공업지역 용적률 완화(250%→400%)와 9·7 공급대책 재건축 특례로, 인근 문래동4가 재개발·국화맨션 재건축과 함께 지역 전체가 정비사업으로 탈바꿈하는 흐름의 직접 수혜권이다. 다만 전세가율 37%로 갭 부담이 크고, 재건축이 예비 추진위 초기 단계라 사업 확정까지 불확실성이 남는다. 결론: 문래역 초역세권 + 준공업 재건축 특례를 노린 장기 선점 투자에 적합. 단기 갭투자는 부적합.
분석일: 2026-07-31 · 데이터 기준: 2026-07
투자점수 ★★★★★
본 분석은 실거래가 데이터 기반 개인 투자 검토 자료입니다. 투자 결정은 반드시 현장 확인 후 판단하세요.