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영등포구 · 신길동 · 1984년 준공 (42년차)
신길 삼성아파트
서울시 영등포구 여의대방로 45 (신길동 4759)
매매가
11.5억
73.98㎡ (27평)
전세가
3.5억
전세가율 30%
갭 (투자 필요금)
8.0억
갭 부담 있음
투자점수
3 /5
📈 상승 · +2.0억 (2022.06→2026.07, 전용73㎡ 재건축 입주권 기준)
단지 기본 정보
준공연도
1984년 (42년차)
총 세대
384세대
동수 / 최고층
3개동 / 12층
시공사
삼성물산
주차
부족 (0.5대/가구 미만)
난방
개별난방
주력 평형
73.98㎡ (27평)
평단가
약 5,140만원
구분
팔로우 단지
평수별 호가 현황 기준: 2026-07 · 호가 범위
| 평형 | 매매 호가 (최저 ~ 최고) | 전세 호가 (최저 ~ 최고) | 비고 |
|---|---|---|---|
| 15평 41.58㎡ | 8.3억 ~ 8.8억
갭(전세 기준 5.8~6.8억)
| 2.0억 ~ 2.5억 | 소형, 재건축 권리가액 프리미엄 |
| 22평 60.48㎡ | 9.8억 ~ 10.5억
갭(전세 기준 6.1~7.3억)
| 3.2억 ~ 3.7억 | 최다 세대(201세대) |
| 27평 73.98㎡ | 11.5억 ~ 12.0억
갭(전세 기준 7.7~8.7억)
| 3.3억 ~ 3.8억 | ★ 주력 |
※ 호가는 네이버부동산·국토교통부 실거래가 기반 추정 범위입니다. 실제 계약가와 상이할 수 있습니다.
연동된 지역 분석
영등포구 지역 분석 보고서 보기
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단지 외관 사진
위치 & 주변 단지 비교 네이버 부동산 →
신길 삼성아파트
신길우성2차 (우창 통합재건축) · 약 10억
래미안에스티움 (신길뉴타운 대장) · 18억대
우창 (통합재건축) · 약 8억
지역 연동 분석 — 영등포구
투자매력도
중상
교통 등급
S
3년 공급
3,200세대
소득순위
서울 12위
구 내 주요 단지 갭 비교
대장
여의도 시범아파트
38%
15.50억
갭
중위
당산 센트럴아이파크
51%
8.50억
갭
팔로우
신길6구역 래미안에스티움
54%
5.50억
갭
구 내 주요 개발 호재
2027 복합개발
신길동 여의대방 역세권 장기전세주택
2028 재개발
영등포 역세권 도시정비형 재개발
2028 재개발
문래동 신통기획 재개발
2030 재건축
여의도 한강변 고도제한 완화 재건축
시세 히스토리 · 매매 vs 전세
입지 분석 레이더
입지 세부 분석
A
교통
7호선 신풍역 도보 5~8분 역세권. 신안산선(신풍역 환승) 개통 시 여의도·서울역 직결 더블역세권 형성. 여의대방로 대로변 접근성 우수.
C+
학군
인접 영신고등학교(일조권 이슈로 설계 변경 대상). 신길동 일대 학군은 영등포구 내 중위권. 대치·목동 대비 학원가 열위.
B
환경
신길뉴타운 신축 인프라 인접, 대방역 상권·홈플러스 생활권. 단지 자체는 42년 노후로 주거환경 열악하나 재건축 후 개선 전망.
A
개발호재
신안산선(신풍역) 도보권, 인접 우성2차·우창 통합재건축(1,212세대) 관리처분 예정, 신풍역 상가 재개발 구역지정 추진 — 일대 전반 정비 동력 강함.
A
재건축
2015년 정비구역 지정, 2018년 조합설립인가, 2020년 건축심의 통과, 2023.10 HDC현대산업개발(아이파크) 공동시행자 선정. 사업시행인가 준비 단계로 소규모(384→563세대) 진행 속도 우위. 관리처분·이주까지 리스크는 잔존.
장점 vs 단점
✓ 강점
- +7호선 신풍역 도보권 + 신안산선 개통 시 여의도·서울역 직결 더블역세권 형성
- +2023년 HDC현대산업개발(아이파크) 공동시행자 선정 — 브랜드 신축 재건축 확정 궤도
- +384세대 소규모 단지로 조합 의사결정·사업 속도 상대적 우위(사업시행인가 준비 단계)
- +인접 우성2차·우창 통합재건축(1,212세대), 신풍역 상가 재개발 등 일대 전반 정비로 미래가치 상승
- +여의도 업무권 접근성 대비 진입가(평당 약 5,100만원)가 신길뉴타운 신축보다 낮음
✗ 약점
- −1984년 준공 42년차 극노후 — 재건축 실현 전까지 실거주 환경 매우 열악(주차 0.5대 미만)
- −30→34평 배정 시 예상 추가분담금 약 5억으로 총투자금(매입가+분담금) 부담 큼
- −사업시행인가 미획득 상태 — 관리처분·이주·착공까지 최소 5~7년 불확실성
- −영신고 일조권 이슈로 설계 변경 이력, 세대수 증가 폭(384→563) 제한적이라 사업성 민감
- −전세가 3억대로 전세가율 30% 수준 — 갭 8억으로 초기 현금 부담 상당
갭투자 분석
매매가
11.5억
전세가
3.5억
갭 (초기 투자금)
8.0억
전세가율
30%
갭투자 해석
전세가율 30%(갭 8억)로 갭투자 성격이 아니라 재건축 입주권 선매입에 가깝다. 매입가 11.5억에 34평 배정 시 예상 추가분담금 약 5억을 더하면 총 16억대 신축 확보 구조로, 완공 시 인근 래미안에스티움(전용84 18억대) 시세를 준거로 시세차익 여력이 있다. 다만 분담금·이주비·사업지연은 전액 현금 리스크다.
갭투자 적합도
✗ 부담 — 갭 큰 편
갭 8.0억으로 자금 여력 필요
⭐ 전문가 총평
신길삼성은 7호선 신풍역·신안산선 도보권에서 아이파크 브랜드로 재건축이 확정 궤도에 오른 소규모(384세대) 단지다. 2023년 HDC현대산업개발 공동시행자 선정 후 사업시행인가를 준비 중이며, 소규모 특성상 조합 의사결정 속도가 상대적으로 빠른 점이 강점이다. 인접 우성2차·우창 통합재건축(1,212세대, 관리처분 예정)과 신풍역 상가 재개발까지 겹쳐 일대 전반이 신축 벨트로 재편될 전망이다. 그러나 34평 배정 기준 예상 추가분담금이 약 5억에 달해 매입가(11.5억) 포함 총투자금이 16억대에 이르고, 사업시행인가 미획득·이주·착공 지연 리스크가 모두 조합원 부담으로 남는다. 결론: 여의도권 신축을 총 16억대에 확보하는 재건축 장기(7년+) 투자로 적합. 현금여력·분담금 감당이 전제이며 단기 실거주·갭투자는 부적합.
분석일: 2026-07-31 · 데이터 기준: 2026-07
투자점수 ★★★★★
본 분석은 실거래가 데이터 기반 개인 투자 검토 자료입니다. 투자 결정은 반드시 현장 확인 후 판단하세요.